Een blog van Sjoerd Beun en Onno Speur die geld oplevert
Servicekosten zijn een ondergeschoven kindje in de corporatiesector. Onterecht, want woningcorporaties kunnen verschillende soorten kosten doorberekenen in de servicekosten. Alleen… dat gebeurt vaak niet. Daardoor lopen woningcorporaties, zo is onze ervaring uit de praktijk, veel geld mis. En dat kan flink oplopen. Maar je kan er natuurlijk ook wat aan doen.
Mutatie-onderhoud: tevreden huurders tegen elke prijs?
Eén van de grootste voetballers ooit zei: ‘Je gaat het pas zien, als je het doorhebt’. Dat is precies wat ons joyful producers kenmerkt. Wij kijken met andere ogen naar de processen van een organisatie. Daar worden we immers voor ingehuurd. Logisch dus dat ons andere dingen opvallen. Wat ons in dit geval van de servicekosten opvalt, zijn twee zaken. Ten eerste, een deel van de kosten wordt niet bij de huurders als servicekosten in rekening gebracht. Ten tweede, in een aantal gevallen is een mutatie met bepaalde vastgoedkenmerken niet correct in het onderhouds- of servicecontract verwerkt.
Even terug naar de basis. Een huurprijs is in bijna alle gevallen opgedeeld in twee segmenten: de kale huur en de servicekosten. Onder servicekosten vallen verschillende kosten, die een verhuurder mag doorrekenen aan de huurders. Dat betekent onder meer dat kosten, die gemaakt worden in onderhoudscontracten en dienstverlening richting huurders, als servicekosten mogen worden doorberekend. Een voorbeeld ter illustratie. Als een technische installatie (cv, mechanische ventilatie, videofoon) in een woning wordt vervangen of weggehaald bij mutatie, levert dat over het algemeen alleen maar voordelen op. De woning wordt gemoderniseerd en de nieuwe bewoners kunnen rekenen op warm douchewater, een goed werkende verwarming, een gezond binnenklimaat en een goed werkende camera en intercom als er bezoek aan de voordeur staat. Deze mutatie levert administratie op, want de mutatie in de woning moet correct in de verschillende systemen verwerkt worden. En dat is waar de schoen wringt. De aanpassing(en) bij mutatie moet(en) correct in de desbetreffende service- en onderhoudscontracten worden verwerkt. Ook bij het verwijderen van een installatie of anderszins. Dan worden deze kosten juist níet meer aan de huurder in rekening gebracht.
Als de informatie en processen niet goed zijn ingericht en up-to-date worden gehouden, loop je als woningcorporatie het risico op honderdduizenden euro’s aan gederfde inkomsten. Zonde en bovendien volstrekt onnodig. Daarbij: de onderhoudspartner moet weten wáár welke installatie aanwezig is. En de corporatie moet dit weten om controle op de onderhoudspartner te kunnen uitvoeren. Vaak gaat het over relatief complexe interne administratieve processen. Elk voordeel heb zijn nadeel, om Johan Cruijff nog maar eens te citeren.